Б.УРАН Орон сууцны зах зээл дэх эрэлт нийлүүлэлт ямар байгаа, үнэ цаашид хэрхэх, бодитой тогтож байна уу, үгүй юу гэдэг дээр тайлбар авахаар “Голомт” банкны орон сууцны санхүүжилт хариуцсан захирал Б.Наранжаргалаас тодрууллаа.   -Бидэнтэй ярилцахаар цаг зав гаргасанд баярлалаа. Орон сууцны хэрэгцээ, үнэ гэдэг монголчууд бидний дунд байнгын эрэлттэй сэдэв. Энэ зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтийн харьцаа ямар байна вэ? -Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр олон байгууллага судалгаа хийдэг. Нийлүүлэлт илүү байгааг хэн бүхэн мэдэж байгаа. Гол нь ямар төрлийн нийлүүлэлт илүүдээд ямар нь хомсдоод байгааг нарийвчлан судалж, үнэн зөв мэдээллийг өгөх нь чухал. Өнөөдрийн нөхцөл байдалд ипотекийн зээлийн эрэлт их байна. Орон сууцны зах зээл дээр өнөөдрийн байдлаар нийт 3.7 их наяд төгрөгийн борлогдоогүй байр байгаа. Нийлүүлэгдэж байгаа орон сууцны 79 хувь нь дундаж болон стандарт зэрэглэлийн буюу ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой 80-аас доош метр квадраттай сууц байгаа юм. Үлдсэн 12 хувийг бизнес зэрэглэлийн, 8 хувь нь өндөр зэрэглэлийн, 1 хувийг тансаг зэрэглэлийн сууц эзэлж байна. Эрэлт талаасаа харвал жилд 23 мянга орчим байр борлогдож байгаагийн 12 мянга нь шинэ орон сууц байгаа юм. Хуучин орон сууцны хувьд үнэ жил ирэх тусам буурч байгаа бол шинэ орон сууцны хувьд жил ирэх бүр өсч байгаа нь сүүлийн 3 жилд жил бүр 2 орчим хувь өссөнөөс харагдаж байна. 2014, 2015 оны үед ипотекийн зээл гарсантай холбоотойгоор жилд 20 хувь өсч байсан бол одоо энэ өндөр өсөлт зогссон. -Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нийлүүлэлт их байгаа энэ үед яаж тогтоод байна вэ? Яагаад өндөр байна? -Улаанбаатар хотын үл хөдлөх хөрөнгийг гадны барилгын салбар өндөр хөгжсөн олон жилийн түүхтэй орнуудын үл хөдлөхүүдтэй шууд харьцуулж болохгүй л дээ. Жишээлбэл Сингапур, Шанхай, Хонг Конгийн жишгээр Монголд байгаа үл хөдлөх хөрөнгүүдийг харьцуулахад өгөөж нь маш бага хэрнээ өртөг өндөр байгаад байдаг, газар, дэд бүтэц, концепци, шийдэл гээд олон зүйл нь зах зээлийн багтаамж хүчин чадлаасаа хамаараад тэс өөр. Бид одоогоор өөрсдийнхөө зах зээлд тохирсон аргачлалаар үнэлж үнэ тогтоох ёстой, мэдээж олон улсын стандарт аргачлалуудтай нийцүүлэх шаардлагатай. Бид ҮХХЗЗ дээр нийлүүлэгдэж байгаа орон сууцны төслүүдийг зэрэглэлийн хувьд стандарт, дундаж, бизнес, өндөр, тансаг гэсэн таван ангилалд хувааж байршлын хувьд 4 бүлгийн 18 бүсчлэлд хуваан үнийн мэдээллийг зах зээлийн датанд суурилан гаргасан. Ингэхээр зөвхөн орон сууцны зах зээл дээр л гэхэд нийтдээ 90 ангиллаар үнийн асуудал яригдах болж байна. Нийт зах зээлийн хувьд 1m2 дундаж үнэ 2.1 сая төгрөг байгаа ч зэрэглэл болон байршлаар салгаад харвал АА бүс дэх тансаг зэрэглэлийн орон сууцны дундаж үнэ метр квадрат нь 7.3 сая төгрөг байхад С бүс дэх стандарт зэрэглэлийн орон сууцны үнэ дунджаар 1.6 сая байна. Энэ хоёрын хооронд үнийн зөрүү 4.5 дахин өндөр байгаа нь тухайн орон сууцанд ашигласан материал, ажлын гүйцэтгэл, байршил, орчин, дэд бүтэц, менежмент гээд маш олон хүчин зүйлээс хамаарч байгаа учраас орон сууц худалдан авч буй иргэд эдгээр зүйлсийг анхаарч зөв хөрөнгө оруулалт хийдэг болох хэрэгтэй байна. Үл хөдлөх, орон сууц гэдэг хувь хүний хувьд маш том чухал хөрөнгө оруулалт байдаг, бидний зүгээс нийгмийн хариуцлагынхаа хүрээнд санхүүжилт олгож буй төслүүддээ энэ чиглэлээр зөвлөгөө өгч хамтарч ажилладаг. Мөн орон сууц худалдан авч буй иргэдэд зөв сонголт хийхэд нь туслах, үнэн зөв, бодит мэдээллийг хүргэхээр Орон сууцны төвлөрсөн Homeland нэгжийг Шангри Ла төвд байгуулан ажиллаж эхэлсэн. Өмнө нь банкуудын байгуулсан орон сууцны төвүүд голдуу ипотекийн 8%-ийн зээлтэй холбоотой асуудлаа төвлөрүүлсэн байдлаар байгуулагдаж байсан бол манай төв 8%-ийн зээлд хамрагдах боломжгүй, байраа томсгох илүү сайжруулах зорилготой байгаа хүмүүст орон сууцны зах зээлийн мэдээллийг нэг дороос авах боломжийг олгохыг хичээж байна. Иргэд орон сууцны зах зээлийн мэдээлэл мэдлэг хомс байдгаасаа болж худалдан авч байгаа байрныхаа, үл хөдлөх хөрөнгийнхөө үнэ цэнийг ирээдүйд өсөх буурахыг мэдэлгүйгээр сэтгэл хөдлөлд суурилсан, даган дуурайсан худалдан авалт их хийдэг. Дөнгөж тавхан жил амьдраад хоёрдогч зах зээл дээр буцаагаад зарахад өмнө нь авсан үнээсээ 20-30 хувь хямдарчихсан алдагдал хүлээж байгаа иргэд цөөнгүй байна. Өөрөөр хэлбэл тухайн хүн буруу хөрөнгө оруулалт хийсэн гэсэн үг. Иймд ирээдүйд үнэ цэн нь өсөх үл хөдлөхөд хөрөнгө оруулалт хийх нь иргэдийн хувьд үнэхээр чухал асуудал. -Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр орон сууцны үнэлгээ хэрхэн тогтож байна вэ, хэр бодитой байна вэ? -Үнэлгээний олон улсын стандартаар хөрөнгийн үнэлгээг өртгийн, орлогын, зах зээлийн хандлагаар тооцдог. Манай улс өнөөдөр орон сууцны Өртгийн индексээ ч гаргаагүй явж байна. Үнийн индекс бол гарсан, та бүхэн Монголбанкны сайт руу ороод харж болно. Орлогын хандлагын арга бол түрээсийн зах зээл хөгжсөн, илүү идэвхитэй эрэлттэй зах зээл дээр тохирох арга, манайд энэ аргачлалаар үнэлгээ хийхэд орлого нь баталгаажих магадлал маш муу. Тиймээс бид зах зээлийн хандлагыг сонгож аргачлалаа гаргасан. Бид хамтран ажиллах төслүүдийнхээ зэрэглэл, байршлыг тогтоож зохистой үнэ тогтож уу, борлогдох уу гэдэг асуултад хаиулах зорилгоор 360* үнэлгээг гаргаж, оюуны өмчөөр баталгаажуулан, олон улсын стандартад нийцүүлэн хөгжүүлж нэвтрүүлээд байна. Нийт 3 бүлгийн 300 гаруй үзүүлэлтээр энэхүү үнэлгээ гарч байна. Үүнд төсөл хэрэгжүүлэгчдийн үнийн бодлого маш чухал нөлөөтэй.  Менежмент муугаас болж үйл ажиллагааны зардал өндөр гарах, газарт хэтэрхий өндөр үнэ зарцуулсан, барилгын үндсэн өртөг нь явцын дунд төлөвлөснөөс өндөр болчихсон компаниуд ихэнхдээ бодит өртөг дээрээ хүлээж буй ашгаа нэмээд зах зээлд мэдрэмжгүй үнэ тогтоочихдог. Тэгээд барилга нь зарагдахгүй хугацаа алдаж алдагдал хүлээдэг. Зах зээлийн жамаараа бол тэд өрсөлдөхүйц бүтээгдэхүүнийг нийлүүлээд хэрэглэгчдэд тохиромжтой үнээр нийлүүлэх ёстой. Иймээс хэрэглэгчид маань сайн судалж байж сонголтоо хийх хэрэгтэй. -Энэ сарын 24-нд ӨНДӨР ЗЭРЭГЛЭЛИЙН ОРОН СУУЦНЫ ӨДӨРЛӨГ зохион байгуулагдана гэж байсан. Энэ өдөрлөгийн талаар дэлгэрэнгүй мэдээлэл өгөхгүй юу? -Энэхүү өдөрлөгийг бид зах зээлд нийлүүлэгдэж байгаа хамгийн сүүлийн үеийн технологи нэвтрүүлсэн, сайн менежменттэй, сонин содон шийдэл гаргасан, бусаддаа жишиг болохуйц шинэ төслүүдийг аль болох оролцуулахыг хичээлээ. Амьдралын тав тухтай хэв маягийг бүрдүүлэхэд ямар зүйлс шаардлагатай байдаг, амьдрах орчин яагаад чухал, яг юунд нь болж тухайн орон сууцаа сонгож байгаагаа ойлгох, зөв зохион байгуулалттай байр яагаад чухал зэргийг энэхүү өдөрлөгт оролцож байгаа төслүүдээс харьцуулан харах боломжтой. Хэдийгээр манай зах зээл дээр өндөр болон тансаг зэрэглэлийн төслүүд цөөхөн байгаа ч цаашид төслүүд маань илүү сайжирч, хүндээ чиглэсэн, зөв төлөвлөлттэй, чанартай, сайн үйлчилгээтэй орон сууцнууд барьдаг болгохыг бид зорьж компаниудтай хамтран ажиллаж байна. Заалны багтаамжаас шалтгаалан тодорхой сегментийн харилцагчдад зориулан арга хэмжээгээ зохион байгуулж байгаа. -Нийт хичнээн төсөл хамрагдаж байгаа вэ? -360* үнэлгээ хийгдсэн өндөр зэрэглэлийн нийт 10 төсөл оролцож байна. Энэхүү арга хэмжээ маань хоёр дахь жилдээ зохион байгуулагдаж байна, өнгөрсөн жил бид 500 орчим хүний урилга тараасан ч 2000 орчим хүн оролцож хүлээлтээс давсан. Оролцогчдоос авсан судалгаагаар анх удаа төрөлжсөн бөгөөд төвлөрсөн мэдлэг мэдээлэл боломж олгосон ийм арга хэмжээ болж байна, цаашид уламжлал болгон зохион байгуулахыг маш олон хүн хүсэж амжилт хүссэн. Бид цаашид энэхүү арга хэмжээгээ жил бүр уламжлал болгон зохион байгуулах төлөвлөгөөтэй байна. Оролцож байгаа төсөл бүр өөр өөрийн онцлогтой, ялгаатай зүйлүүд санал болгож байгаа. Зарим төсөл концепц санал болгож байхад зарим нь илүү чанар, орчныг чухалчилж байна, зарим нь коммунити санал болгож байна, гол нь хэрэглэгч та өөрөө юу хүсэж байгаагаа ойлгоод шийдвэр гаргалтаа зөв хийх явдал. Төсөл бүрийн концепц шийдэл өөр учраас тэндээс бусад барилгын компаниуд санаа аваасай, худалдан авагчид нэг дороос харьцуулалт хийж цаашдын сонголтуудаа зөв хийгээсэй гэдэг үүднээс энэхүү арга хэмжээг зохион байгуулж байгаа юм. -Өдөрлөг дээр танилцуулагдах төслүүдээс сонголт хийе гэхэд банкны зүгээс ямар хөнгөлөлт урамшуулах олгох бол? -Нэгдүгээрт маш их мэдээллээр хангана, төслийн танилцуулгууд явагдана, амралтын өдөр болж байгаа тул гэр бүлээрээ ирж оролцож болно. Хоёрдугаарт, оролцож байгаа барилгын компаниуд маань онцгой хөнгөлөлт урамшуулал олгоно, сугалаат хөтөлбөр явагдана, мөн дан ганц орон сууц бус өндөр зэрэглэлийн тавилга хэрэгсэл, цахилгаан бараа, уран зураг, урлагийн тоглолт гэх мэт хүмүүсийг уйдаахгүй хөтөлбөртэй. Мэдээж банкны зүгээс арга хэмжээнд оролцож байгаа хүмүүст Амекс картын судалгааг газар дээр нь хийж, олгох боломжоор хангана. -Бидэнтэй ярилцсанд баярлалаа. Та бүхний цаашдын ажилд амжилт хүсье! Эх сурвалж: “Зууны мэдээ” сонин 2019.2.18 № 32 (5999)